Introdução a Fundos Imobiliários

O que são Fundos Imobiliários? 

Fundos de Investimento Imobiliários são fundos que investem em imóveis físicos, em construção ou não, e ativos do setor.

Esses fundos são constituídos por recursos de diversas pessoas que podem ser destinados à compra de imóveis para aluguel ou à construção de novos empreendimentos para futura venda.

O patrimônio dos fundos imobiliários e dividido em cotas, que são negociadas na bolsa de valores. Todos os cotistas de um fundo recebem sua renda, ou aluguel, mensalmente na conta da corretora, isenta de imposto de renda. 

Por que investir em fundos imobiliários? 

Ao investir em fundos imobiliários, você se beneficia do mercado imobiliário correndo menos riscos, desembolsando menores valores e estando isento do imposto de renda.

Além de receber os aluguéis, você também ganha com a valorização dos imóveis.

O que é o IFIX?

IFIX é o Índice dos Fundos Imobiliários, resultante de uma carteira teórica de fundos. É composto principalmente por fundos que investem em escritórios. Esse índice leva em consideração a liquidez dos fundos e seu valor de mercado e mostra se as cotas estão se valorizando ou desvalorizando ao longo do tempo.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Fundos de Renda:

Investem em imóveis rurais ou urbanos, estejam eles em construção ou não. Exemplos de tipos de imóveis: 

  • Shoppings centers
  • Hospitais
  • Hotéis
  • Universidades

A rentabilidade desses fundos representa a renda gerada pela locação, arrendamento ou venda dos imóveis.

Fundos de Recebíveis: 

Composto por títulos relacionados ao setor imobiliário, como: 

  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
  • Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). 

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário: 

Investe em imóveis em construção e ganha com a venda desses imóveis. Esse tipo de FII apresenta maiores riscos, visto que imóvel ainda não existe.  Por conta disso, pode oferecer uma rentabilidade melhor. 

Fundos de Fundos (FOF): 

Investe em cotas de outros fundos de investimento. Conforme a CVM, esse tipo de fundo deve investir no mínimo 95% de seus recursos em cotas de uma mesma classe, como de fundos imobiliários, por exemplo. O restante deve ser destinado a títulos de renda fixa. FOFs são interessantes opções para pequenos investidores por possibilitar uma alta diversificação com valores mais baixos.

Vantagens de se investir em fundos imobiliários:

  • Alta diversificação;
  • Menos burocracia que no mercado físico;
  • Possibilidade de investir com aportes baixos;
  • Volatilidade do que os de investimentos em ações;
  • Não há IR sobre os rendimentos mensais;
  • Rentabilidade maior que a renda fixa; 
  • Fontes de ganho variadas;
  • Liquidez em relação ao mercado imobiliário físico.

Desvantagens de se investir em fundos imobiliários:

  • Liquidez em relação a outros tipos de fundos de investimento;
  • Incidência do IR na venda de cotas (caso haja lucro);
  • Riscos de execução dos empreendimentos em que os FIIs investem. 

Quais são os riscos dos fundos imobiliários? 

Renda mínima garantida: garantia de rendimento mínimo aos investidores durante o período considerado pra RMG, o fundo distribui aos cotistas mais do que seu resultado real. Ao acabar o período, pode haver queda na rentabilidade do fundo. Então, a renda mínima garantida é oferecida por outra instituição vinculada ao fundo. Há o risco de não pagamento da garantia.

Vacância: risco de o imóvel no qual o fundo investe não ser alugado. Nesse caso, os custos de manutenção são repassados aos cotistas e o fundo não terá rendimentos periódicos.

Risco do inquilino: mesmo havendo um contrato, há o risco de que o inquilino do imóvel no qual o fundo investe não cumpra com suas obrigações legais. Nesse caso, o fundo pode deixar de ganhar e ter que arcar com as manutenções.

Desvalorização do imóvel: assim como no caso de empreendimentos físicos, o fundos imobiliários podem correr o risco de alguns dos imóveis no qual investe se desvalorizar ao longo do tempo.

Imóveis em construção: há o risco de a construção não ser concluída. Além disso, durante a construção o fundo não tem rendimentos com esse ativo.

Mercado: questões de mercado como as forças de oferta e demanda se aplicam nesse tipo de investimento. Os preços aos quais os imóveis são negociados afetam diretamente a rentabilidade do investimento.

Tributação dos fundos imobiliários:

Os fundos imobiliários apresentam vantagens nesse quesito em relação a outros fundos de investimento, pois não há come-cotas ou cobrança de IOF. 

Imposto de Renda: Cobrado caso o investidor tenha lucro com a venda de suas cotas ou num resgate em caso de fechamento do fundo. A alíquota é de 20%.

Como declarar o fundo imobiliário no Imposto de Renda?

Você deverá declarar à Receita Federal os seguintes ítens:

  • Rendimentos com FIIs;
  • Amortizações recebidas;
  • Custo histórico de seus FIIs;
  • Lucros e prejuízos com a venda de cotas.

Caso você seja cotista de mais de um FII com o mesmo administrador, você deve somar os rendimentos e incluí-los juntos.

Quais são as taxas ao se investir em fundos imobiliários? 

Corretagem: Cobrada pelas corretoras no momento em que é realizada uma ordem de compra ou venda de cotas. 

Emolumentos: Cobrados pela bolsa de valores. São percentuais do valor de compra e venda de cotas.

Custódia: Cobrada por algumas corretoras para cobrir a manutenção da conta do investidor.

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